En un momento en el que en muchas partes del mundo adquirir una vivienda parece una tarea imposible debido a la escasez de propiedades, Japón enfrenta una situación inversa: un exceso de viviendas vacías. En 2023, el país nipón contaba con más de nueve millones de «akiyas» o casas deshabitadas, de acuerdo con datos gubernamentales. Algunas de estas propiedades se venden por menos de 10,000 dólares, lo que las convierte en una opción atractiva para compradores extranjeros que buscan una inversión o un proyecto de renovación. Sin embargo, expertos advierten sobre los riesgos y desafíos que este tipo de compra conlleva.
La problemática de las «akiyas» en Japón
La gran cantidad de casas abandonadas en Japón no es un fenómeno reciente; su origen se remonta a la crisis demográfica que el país ha experimentado durante décadas. Con una tasa de fertilidad en descenso, alcanzando un récord bajo de 1.2 hijos por mujer en 2023, y una población envejecida que sigue creciendo, las tasas de mortalidad ya superan a las de natalidad. Este desequilibrio demográfico ha generado un número creciente de casas que quedan vacías y abandonadas.
Además, Japón experimentó un auge en la construcción de viviendas tras la Segunda Guerra Mundial, impulsado por un rápido crecimiento económico. Sin embargo, con la desaceleración de la economía en los años 90, sumado al continuo declive poblacional, esta sobreproducción de viviendas se convirtió en un problema latente. La migración de jóvenes a las ciudades en busca de empleo ha contribuido también a la despoblación de las zonas rurales, donde muchas de estas «akiyas» están ubicadas. En consecuencia, las áreas rurales envejecen, y las casas que alguna vez pertenecieron a familias ahora son vistas por los locales como una «carga».
Otro aspecto cultural es que, en Japón, una casa de más de 30 años es percibida como antigua y, por lo tanto, menos atractiva para los compradores locales. A este estigma se suman problemas de seguridad y altos costos de renovación, lo cual desmotiva a muchos propietarios a mantener o vender estas propiedades, dejándolas a menudo en el abandono. Para algunos, las «akiyas» incluso están asociadas con supersticiones, ya que ciertos japoneses creen que podrían estar encantadas o atraer mala suerte.
El interés de compradores extranjeros
A pesar de la reticencia de los japoneses hacia las «akiyas,» estas propiedades han comenzado a captar la atención de compradores extranjeros, especialmente tras la pandemia, que modificó los estilos de vida y fomentó el trabajo remoto. Según Tetsuya Kaneko, jefe de investigación y consultoría de Savills Japón, ha habido un aumento notable en las consultas y adquisiciones de «akiyas» por parte de extranjeros. Estos compradores, que van desde jóvenes inversores hasta jubilados, ven en las «akiyas» una oportunidad para obtener una segunda residencia, una propiedad de vacaciones o un proyecto de renovación.
Anton Wormann, un inversionista y creador de contenido de origen sueco, es un ejemplo de este fenómeno. Tras viajar por el mundo y residir en ciudades costosas como Nueva York y varias metrópolis europeas, Wormann descubrió que en Japón podía adquirir viviendas a precios accesibles. Desde entonces, ha comprado siete «akiyas» y ha renovado tres de ellas, obteniendo ingresos significativos a través del alquiler a corto plazo. Wormann destaca que, aunque sus propiedades le generan una buena rentabilidad, el éxito no es inmediato ni fácil; es necesario comprender la cultura japonesa y construir una buena red social en el país para maximizar la inversión.
¿Son las «akiyas» una buena inversión?
La respuesta a esta pregunta es compleja. Según Wormann, estas propiedades pueden ser rentables, pero el éxito depende en gran medida del esfuerzo y el compromiso del comprador para integrarse en Japón y comprender su idiosincrasia. Sin una adecuada adaptación cultural, invertir en una «akiya» podría convertirse en un «pozo de dinero.» Para quienes buscan una inversión rápida o grandes retornos, las «akiyas» podrían no ser la mejor opción debido a los altos costos de renovación y el limitado potencial de reventa en algunas áreas.
Kaneko coincide en que, aunque las «akiyas» pueden ser atractivas para aficionados a la renovación o aquellos en busca de un refugio en el campo, no son ideales para inversores institucionales o quienes esperan escalabilidad. A su juicio, la inversión en «akiyas» podría ser adecuada para personas dispuestas a asumir los desafíos culturales y económicos de vivir en Japón, pero no para quienes buscan una ganancia fácil. Además, las barreras del idioma y los procedimientos administrativos complejos pueden dificultar el proceso de compra, especialmente si la propiedad requiere reparaciones estructurales importantes.
En conclusión, las «akiyas» representan una oportunidad singular en un mercado inmobiliario único, pero no están exentas de riesgos. Los compradores extranjeros que estén dispuestos a sumergirse en la cultura japonesa y aceptar los desafíos de renovación pueden encontrar en estas casas una inversión gratificante. Para los demás, es importante considerar los posibles obstáculos antes de tomar una decisión en este peculiar mercado.
